Журнал

ВВП №103

Федерация

Квартирный вопрос нас больше не портит


Одна из «вечных проблем» России близка к эффективному разрешению

Менее чем за два десятилетия жилищное строительство в России стало одной из ведущих отраслей национальной экономики и продемонстрировало без преувеличения выдающуюся устойчивость к кризисам. Мы научились строить быстро и много, но сейчас перед нами стоит куда более сложная задача – довести качество вводимого жилья до современного уровня. Для этого у застройщиков сегодня есть все ресурсы – финансовые, организационные, технологические и не в последнюю очередь политические. И все же главным резервом дальнейшего роста по-прежнему остается неудовлетворенный спрос на жилье.

Есть, чем гордиться

Для понимания того, какой размах жилищное строительство приобрело в России в последние годы, достаточно просто посмотреть на статистику. В 2000 году в стране было сдано всего 30,3 млн кв. м жилья, хотя на излете советского периода в РСФСР строилось более 70 млн «квадратов» в год.

«Строится мало, а то, что строится, еще часто не отвечает современным стандартам безопасности и качества. Причем новое жилье могут позволить себе купить лишь люди с высокими доходами. Отсутствие такой возможности у молодых семей сказывается на их планах по рождению детей. И еще довольно часто в одной квартире вынуждены проживать сразу несколько поколений», – констатировал президент Владимир Путин в своем послании к Федеральному Собранию в мае 2004 года.

Превысить советские показатели удалось уже в 2014-м, а еще через год российские строители установили исторический рекорд – 85 млн «квадратов». Иными словами, на глазах всего одного поколения объемы ввода жилья в стране увеличились почти втрое. «Строителям есть чем гордиться», – констатировал Путин, поздравляя их с рекордом.

«Мало какая отрасль может продемонстрировать такую серьёзную динамику», – отметил в свою очередь глава Минстроя Михаил Мень в ходе состоявшегося в конце 2017 года заседания Совета при президенте по стратегическому развитию и приоритетным проектам. Перспективные показатели жилищного строительства, названные на этом заседании, наглядно свидетельствуют о том, что этой сфере еще долго будет куда расти. В разработанной Минстроем РФ совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и экспертным сообществом Стратегии развития жилищной сферы до 2025 года прогнозируется, что к этому сроку объёмы жилищного строительства в России вырастут до 120 млн квадратных метров в год.

Достижение этого показателя позволит максимально приблизиться к давно декларируемой государством цели – строить в среднем около одного квадратного метра жилья на одного гражданина России в год. Нынешние показатели – около 80 млн «квадратов» в год – выглядят колоссальным шагом вперед в сравнении с провалом девяностых годов, но этого явно недостаточно для «окончательного решения» квартирного вопроса. По данным Минстроя, начиная с  2005  года потребность населения в улучшении жилищных условий сократилась с 61 % до 45 % российских семей, но всё ещё остаётся достаточно высокой – и в России есть все возможности для нового рывка.

«Мы вышли на такой уровень, обладаем такими ресурсами, чтобы ставить перед собой стратегическую общенациональную задачу, я уже говорил об этом несколько раз, а именно в предстоящие годы значительно повысить доступность жилья для наших граждан – и прежде всего для молодых семей, для молодых семей с детьми», – подчеркнул глава государства, выступая на заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам.

Но в чем причина таких успехов? Прежде всего за два постсоветских десятилетия произошло тотальное технологическое и организационное перевооружение строительной отрасли и смежных сегментов (таких как индустрия строительных материалов). Лучшие региональные практики демонстрируют, что в России можно строить быстро, качественно и сравнительно недорого.

Кроме того, вокруг жилищного строительства при прямом участии государства сформирована благоприятная институциональная среда, что уже не раз помогало отрасли преодолевать кризисы без масштабных потерь. Например, именно в период кризиса 2008 – 2009 годов был создан Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), который способствовал окончательной переориентации рынка на жилье эконом-класса. Основным направлением деятельности фонда стало включение в оборот строительства федеральных земель, которые не использовались или использовались не по назначению – регионы передавали эти участки фонду, а затем они распределялись между застройщиками через аукционы.
Наконец, сфера жилищного строительства эффективно справилась с главным «недугом» девяностых – хронической нехваткой средств на всех этапах девелопмента, от котлована до реализации жилья. Особую роль в данном случае сыграла ипотека, выступившая важнейшим инструментом поддержки застройщиков в ходе последнего экономического кризиса, который весьма болезненно отразился на доходах населения­.

Драйвер номер один


Развитие ипотечного кредитования в качестве основного механизма решения «квартирного вопроса» было заявлено президентом еще в послании парламенту от 2002 года. «Жилищно-коммунальная политика – это прежде всего обеспечение доступности жилья для граждан. Низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство – это далеко не полный перечень проблем, которые можно и нужно решать с помощью механизмов ипотеки. Полагаю, что развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства, и региональных властей», – отметил тогда Владимир Путин.

Создание работающей ипотечной системы заняло рекордно короткий срок – всего полтора десятилетия. Если на старте, в 2004 году, объем выдачи ипотечных кредитов составлял всего 18,5 млрд рублей, то по итогам 2017 года этот показатель приблизился к рекордному уровню 2 трлн рублей, что опять же не является пределом.

Согласно экспертным оценкам, реальную возможность улучшить жилищные условия с помощью банковских кредитов сейчас имеют 35 % российских семей – это значительный прогресс в сравнении с началом 2000-х годов, когда таких семей было менее 5 %, но все равно существенно ниже, чем в странах, где ипотека существует давно. «Ключевая задача – сделать ипотеку доступной для более чем 50 % семей и выйти таким образом на уровень ведущих мировых стандартов. Это повысит спрос на новое жильё», – подчеркивал Михаил Мень на заседании все того же президентского совета.

Ипотека стала тем механизмом решения «квартирного вопроса», который в целом удовлетворил всех участников процесса: застройщиков, население, финансовые структуры и государство. В частности, для банков она оказалась очень привлекательным продуктом как раз во время экономического кризиса, то есть в ситуации, когда спрос заемщиков-физлиц на потребительские кредиты резко снизился, а корпоративное кредитование испытывало проблемы из-за резкого повышения ключевой ставки Центробанка. Для ипотеки же государство зажгло «зеленый свет», приняв решение о субсидировании процентной ставки выше 12 % годовых при покупке жилья в новостройках, что заодно поддержало и девелоперов. За все время действия этой программы на субсидии было потрачено порядка 15 млрд рублей, а объем привлеченных в жилищное строительство средств составил около 1,5 трлн рублей, что позволило построить более 25 млн квадратных метров жилья.

В результате план по выдаче ипотечных кредитов – 815 тысяч к 2018 году – был перевыполнен уже в 2016 году, а в 2017 году их количество подобралось к миллиону­.
При этом условия предоставления ипотеки (приобретаемая квартира до окончательного погашения кредита находится в залоге у банка) обеспечивают более ответственное поведение заемщиков, в связи с чем этот вид розничного кредитования имеет в России наименьшую просрочку. О высоком качестве ипотечного портфеля свидетельствуют такие данные: доля ипотечных кредитов, платежи по которым просрочены на 90 дней и более, не превышает 2,35 %, что соответствует уровню стран, где ипотека имеет многолетнюю историю. Для сравнения, в сегменте потребительских кредитов этот показатель составляет 12,4 %.

Но настоящий прорыв в ипотечном кредитовании произошел в 2017 году, когда Банк России последовательно снижал ключевую ставку, доведя ее до почти докризисного уровня в 8,75 %. Реакция коммерческих банков на смягчение денежно-кредитной политики ЦБ была незамедлительной: весь прошлый год ставки по ипотеке для коммерческих заемщиков снижались, опустившись в итоге ниже «психологической» отметки 10 % годовых.

«Помню, как совсем недавно мы ещё мечтали о том, чтобы вернуться к ипотечному кредитованию по ставке не больше 12 %, и тогда говорили о том, что это будет не просто приемлемо – всплеск будет жилищного строительства. Но сейчас у нас уже ниже десяти», – напомнил в конце прошлого года Владимир Путин.

Безусловно, ставки по ипотеке могут – и должны быть ниже. Однако не стоит забывать, что во многих развитых странах реакцией рынка на дешевую ипотеку становится удорожание самого жилья и в результате она зачастую становится пожизненным бременем. Между тем в России в последние несколько лет сложилась уникальная за весь постсоветский период ситуация: благодаря увеличению рыночного предложения и активных мер господдержки отрасли с 2012 года цены на новое жилье снизились на 23 % в реальном выражении (с поправкой на инфляцию).

Болезни роста

Вместе с тем рынок жилищного строительства в России еще не до конца преодолел те проблемы, которые сопровождали его зарождение и становление. Основным механизмом привлечения средств в жилищные проекты по-прежнему остается долевое строительство, и, несмотря на ряд государственных мер, ужесточающих  требования  к  застройщикам, количество обманутых дольщиков остается весьма значительным. В числе регионов, где эта проблема стоит особенно остро, предсказуемо числятся субъекты федерации, пережившие настоящий «строительный бум», – Краснодарский край, Москва и Подмосковье, Ростовская, Самарская, Свердловская области.

В качестве основной альтернативы долевому строительству сегодня рассматривается проектное финансирование застройщиков со стороны финансовых институтов. В октябре прошлого года Владимир Путин поручил правительству проработать вопрос поэтапного перехода к механизму проектного финансирования, и уже с 2019 года может быть внедрена практика, при которой застройщик не сможет получить деньги покупателей до тех пор, пока не сдаст объект. А минувшей осенью начал работу государственный компенсационный фонд долевого строительства, в который на конец прошлого года поступили взносы от 266 застройщиков из 65 регионов, что позволит защитить средства граждан, вложенные в жилье на стадии его постройки.

Однако заявленный уход от «долевки» вызвал обоснованные опасения игроков рынка. Глава Национального объединения застройщиков жилья Леонид Казинец на совещании у президента в конце прошлого года привел такие данные: на сегодняшний день в сфере жилищного строительства циркулирует 3,5-4 трлн рублей дольщиков и только 0,7 трлн рублей банковского проектного финансирования. Иными словами, для перехода к новому механизму потребуется огромная сумма порядка 5 трлн рублей.
  
«Это сложная задача. Если этих пяти триллионов нет и денег дольщиков нет, то будет происходить падение объёмов строительства – просто потому, что денег нет», – резюмировал Казинец, предупредив, что дальнейшее «закручивание гаек» в сфере долевого строительства может привести к тому, что пострадают «здоровые» застройщики. «Мы боимся, что будет выплеснут ребёнок вместе с грязной водой и выяснится, что больной умер от вскрытия», – так руководитель девелоперской ассоциации описал настроения своих коллег.

Еще одна очевидная болезнь роста – неравномерность строительной активности на территории страны, которая стала особенно заметна в кризисный период. По большому счету, за то, что в 2016–2017 годах объем ввода жилья не рухнул драматически, как это было во время кризиса 2008–2009 годов, нужно благодарить считанное количество регионов. Помимо Москвы и Санкт-Петербурга это Подмосковье, Ленинградская область, Кубань­, Дон, Башкортостан, Татарстан и еще несколько субъектов федерации. В то же время в ряде регионов страны динамика спада в жилищном строительстве в последние пару лет составляла десятки процентов.

Безусловно, регионы, занимающие лидирующие позиции по сдаче жилья, отличаются высокой покупательной способностью насе­ления, кроме того, спрос на жилье в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Казань­, Ростов-на-Дону, поддерживается значительным потоком приезжих из других частей страны.

Но есть и иные причины отставания регионов в деле жилищного строительства – высокие административные барьеры. С 2012 по 2017 годы Россия поднялась в важнейшем мировом рейтинге делового климата Doing Business по показателю «Получение разрешения на строительство» со 178-го на 115-е место. Но этот результат мог быть и более убедительным, если бы не вопиющие региональные диспропорции: в десяти лучших субъектах РФ получение разрешения на строительство включает 9 процедур и занимает 86 дней, а в десяти худших – 16 процедур и 165 дней.

«Необходимо активизировать работу по созданию удобных, прозрачных регуляторных правил в строительстве, снять с застройщиков бюрократические обременения и избыточный контроль – естественно, не в ущерб надёжности и качеству возводимых домов, а также интересам граждан, которые вкладывают средства в строительство жилья. То же касается и землеотвода. У правительства есть все необходимые рычаги, прошу их использовать в интересах дела», – подчеркнул в конце прошлого года Владимир Путин.

Новый курс

Несмотря на то, что в постсоветский период строительную отрасль в России фактически пришлось созда­вать с нуля, советское наследие в ней по-прежнему ощущается. В погоне за выполнением «плана по валу» застройщики зачастую жертвуют качеством жилья и формируемой вокруг него новой городской средой. Обратной стороной курса на увеличение доли жилья эконом-класса оказалось появление десятков, если не сотен безликих многоэтажных микрорайонов, которые никак не соответствуют современным представлениям о градостроительстве. Хуже того, реагируя на платежеспособный спрос, многие застройщики насыщают рынок малогабаритными квартирами, по сравнению с которыми даже пресловутые «хрущевки» выглядят вполне комфортным местом обитания.

«Никому не нужна гонка за метрами – если на рынок выводится некомфортное, некачественное жилье. Нам нужно строить не просто много, а по-современному. И здесь важно не только обновить стандарты, но и найти экономические стимулы для застройщиков, чтобы новые дома строились на основе передовых проектных решений и технологий, с использованием качественных современных материалов», – обратился Владимир Путин к представителям строительного комплекса.

В том числе и поэтому в прошлом году формирование комфортной городской среды стало одним из приоритетных проектов правительства. Начиная с 2018 года предусмотрено выделение 25 млрд рублей в виде субсидий на поддержку региональных и муниципальных программ по формированию городской среды, а с софинансированием из региональных бюджетов – это уже 42 млрд рублей в год. Принять участие в проекте может любой населенный пункт с населением от тысячи человек: главное – наличие инициатив со стороны местного сообщества и власти.
По словам Михаила Меня, спрос на жизнь в комфортных, современных условиях – это вызов сегодняшнего дня для строительной отрасли. В связи с этим Стратегия развития жилищной сферы до 2025 года преду­сматривает переход к компактной и разнообразной квартальной застройке, созданию современной инфраструктуры при повышении роли общественных пространств и  создании эффективной уличной среды. Уже в нынешнем году будут утверждены стандарты комплексного развития территорий, внедрение которых повысит качество планирования жилищного строительства.

Еще одним принципиальным решением для отрасли должно стать усиление функций главных архитекторов в регионах, которые зачастую (если называть вещи своими именами) превращаются просто в придаток планов по сдаче «метров квадратных». «Архитекторы должны быть независимы от вице-губернаторов, контролирующих строительство, и тем более от региональных министров, потому что это разные задачи: они дают объем, а архитекторы следят за качеством развития городского пространства», – заявил Михаил Мень на совещании у президента.

Сейчас у губернаторов, особенно из новой «плеяды», присутствует запрос на создание кадрового резерва архитекторов, и эта работа уже ведется. Ее результаты во многом будут зависеть от того, насколько успешным окажется проект реновации в Москве – самое крупное за весь постсоветский период начинание в сфере жилищного строительства в стране. В перспективе до 25 % нового жилья планируется строить именно в рамках реновации застроенных территорий, и здесь спрос на качественные градостроительные решения будет особенно высок.

Михаил КУВЫРКО


Вернуться

Спецпроект